Miete und Genossenschaftsanteile

Eine Neustart-Wohnung sollen sich alle leisten können. Alle Genoss:innen wohnen in Wohnungen, aus denen sie kein Eigenbedarf und keine absurde Mieterhöhungsforderung herausdrängt. Die Wohnungen gehören der Genossenschaft, an der die Genoss:innen selbst maßgeblich beteiligt sind. Alle Wohngenoss:innen zahlen ab Bezug eine monatliche Miete. Alle Wohngenoss:innen legen vor Wohnbezug Genossenschaftsanteile entsprechend der Wohnungsgröße und der Art des Wohnraums als Wohnpflichtanteile in die Genossenschaft ein. Bei Neustart entstehen verschiedene Wohnungstypen vom Studio über mittelgroße Wohnungen bis zu Großwohnungen und extragroßen Wohnungen.

Wer bei Neustart wohnt, zahlt eine kostendeckende Miete. Das bedeutet, dass damit niemand Profit macht, sondern nur die tatsächlichen Kosten gedeckt werden: Zinsen und Tilgung der Bankkredite, Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und Erneuerungs-Investitionen, Rücklagen für eventuellen Ausfall einzelner Mieten und die Kosten für die Verwaltung. Die Höhe der Miete ist abhängig von der Wohnungsgröße und der Art des Wohnraums. Um es zu ermöglichen, dass Menschen mit unterschiedlichem Einkommen und vielfältigen Lebensentwürfen in Neustart wohnen können, gibt es folgende Kategorien von Wohnraum:

Geförderter Wohnraum

Etwa zwei Drittel der 150 Wohnungen werden durch die Soziale Wohnraumförderung staatlich unterstützt. Die Miete dieser Wohnungen wird (je nach Wohnungsgröße) etwa zwischen 9 und 11 € pro Quadratmeter (ohne Nebenkosten) betragen. Damit liegen diese Mieten 40 % unterhalb der zu erwartenden ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2029 als geplantes Jahr des Bezugs. Sie können nur mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein gemietet werden.

Frei finanzierter Wohnraum

Etwa ein Drittel der 150 Wohnungen werden frei finanziert, ohne Zuschüsse aus der Sozialen Wohnraumförderung. Die Mieten dieser Wohnungen werden (je nach Wohnungsgröße) zwischen 15 und 18 € pro Quadratmeter (ohne Nebenkosten) betragen. Das entspricht der zu erwartenden ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2029.

Solidarischer Wohnraum

Ungefähr ein Zehntel der Wohnungen wird 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wir gehen davon aus, dass wohlhabendere Genoss:innen bereit sind, etwas mehr zu zahlen, um andere zu entlasten.

Die monatliche Umlage für die Gemeinschaftsflächen bei Neustart beträgt je Wohnung circa 30€.

Geförderte Wohnungen werden durch die sogenannte Soziale Wohnraumförderung staatlich unterstützt. Hier können nur Menschen einziehen, die einen zum Zeitpunkt des Einzugs gültigen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Einen WBS können Menschen beantragen, deren Einkommen unterhalb einer bestimmten Grenze (je nach Größe des Haushalts) liegt. In Baden-Württemberg liegt diese Grenze für eine alleinstehende Person bei einem Bruttoeinkommen von 57.800 € pro Jahr, für eine Familie mit zwei Kindern bei 75.800 € pro Jahr (Stand 04/2025). Angaben zum Vermögen müssen beim Antrag ebenfalls gemacht werden und dürfen das 2,5-fache der genannten Höchsteinkommen nicht übersteigen. Mehr Infos dazu auf der Internetseite des Landes Baden-Württemberg. Für die Ausstellung eines WBS ist bei der Stadt Tübingen der Bereich Soziale Leistungen zuständig. Das Antragsformular und mehr Infos dazu auf der Internetseite der Stadt.

Wenn nach dem Einzug die Berechtigung für einen WBS irgendwann nicht mehr vorliegen sollte (z.B. wegen gestiegenem Einkommen, Erbschaft etc.) muss man nicht zwingend aus einer geförderten Wohnung wieder ausziehen. Jedoch gehört es zu den zentralen Zielen von Neustart, passenden Wohnraum für spezifische Lagen und Bedürfnisse zur Verfügung zu stellen. Wir erwarten daher, dass in solchen Fällen der Umzug in eine nicht-geförderte Wohnung möglich ist, sodass Menschen mit WBS in die freiwerdende geförderte Wohnung ziehen können.

 

Wohnraum wird von der Genossenschaft für ihre Mitglieder geschaffen. Wer bei Neustart einziehen möchte, zahlt nach der befürworteten Bewerbung einen finanziellen Eigenanteil, die Pflichteinlagen in die Genossenschaft. Sie werden für die Baukosten gebraucht, damit die Bankkredite und -zinsen nicht zu hoch werden. Diese Einlagen werden bei Auszug zurückerstattet.

Die Höhe der Wohnanteile unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um sozial geförderten, frei finanzierten oder solidarischen Wohnraum handelt. Die Gesamteinlage der Wohnanteile je Haushalt ergibt sich außerdem aus der Größe der Wohnung. Sie beträgt für geförderte Wohnungen circa 850€ pro m² und für frei finanzierte Wohnungen circa 1.500€ pro m².

Diese Wohnanteile werden nicht verzinst und nach Auszug bzw. Austritt aus der Genossenschaft nach der laut Satzung gültigen Kündigungsfrist zurückerstattet. Wichtig: Falls zum Zeitpunkt der Rückerstattung bilanzielle Verluste vorliegen, kann der Rückzahlungsbetrag anteilig um aufgelaufene Verluste reduziert werden, siehe Infoblatt zu Risiken bei Zeichnung von Genossenschaftsanteilen.

Siehe dazu: Infoblatt 3 „Miete und Genossenschaftsanteile“

Für alle, die sich diese Anteile nicht direkt leisten können, ist es möglich, staatliche Förderprogramme mit zinsverbilligten Darlehen oder Zuschüssen in Anspruch zu nehmen. Das Land Baden-Württemberg bietet verschiedene Kreditmöglichkeiten für Wohnpflichtanteile an.

Achtung: Bei Förderprogrammen können sich immer wieder kurzfristig Bedingungen ändern. Wir informieren hier nach bestem Wissen und Gewissen, können aber keine Haftung übernehmen. Um viele Fördermöglichkeiten muss man sich bemühen bevor eigene Anteile gezeichnet werden, da ansonsten die Förderkriterien nicht erfüllt sind. Nehmen Sie hierfür bitte Kontakt mit uns auf. Außerdem interessant: Einige Fördermöglichkeiten lassen sich unter Umständen miteinander kombinieren.

Der Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum kann in unterschiedlicher Weise gefördert werden. Wir empfehlen die folgenden vier Wege:

1. KfW 134

Die KfW-Bank unterstützt Privatpersonen mit zinsgünstigen Krediten (bis zu 100.000 €) für den Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften. Diese werden mit einer Laufzeit bis zu 35 Jahren bei 10-jähriger Zinsbindung vergeben. Die Zinssätze variieren derzeit zwischen 0,01 % bis 0,78 % (je nach Kreidtkonditionen). Außerdem bietet die KfW-Bank für mehrere Jahre einen tilgungsfreien Einstieg und gewährt einen Tilgungszuschuss von 7,5 % der Gesamtsumme. Die Kredite sind auch als endfälliges Darlehen mit einem Zinssatz von aktuell 1,0 % möglich. Weitere Informationen zu den Konditionen und zur Antragstellung auf der Homepage der KfW.

2. G-15-Programm der L-Bank Baden-Württemberg

Die L-Bank bietet in Baden-Württemberg Fördermöglichkeiten für den Kauf von Genossenschaftsanteilen an. Mit dem G15-Darlehen können Kredite bis zu 50.000 € mit einer Laufzeit von 15 Jahren beantragt werden. Bei vorzeitigem Auszug innerhalb von 15 Jahren kann der Zuschuss anteilig zurückgefordert werden. Die Bedingungen zur Rückzahlung sind dabei auf einen Tilgungssatz von 2,25 % festgelegt. Die L-Bank gewährt 2 tilgungsfreie Anlaufjahre, bei einem derzeitigen Zinssatz von 1 % (Stand 12.03.25). Statt des zinsverbilligten Darlehens ist auch ein entsprechender Zuschuss möglich. Für die Beantragung gelten die Einkommensgrenzen der Mietwohnraumförderung, es findet dabei aber keine Vermögensprüfung durch die L-Bank statt. Die Infos zu dem Zuschuss gibt es auf einen Blick auf der Homepage der L-Bank.

3. Wohn-Riester

Die Informationen zu Wohn-Riester werden gerade überarbeitet und hier demnächst veröffentlicht.

4. Bausparverträge

Nahezu alle Bausparverträge lassen sich auch zur Finanzierung der Genossenschaftsanteile nutzen. Ein solches Darlehen kann zinsgünstiger sein als andere Optionen. Es lohnt sich, sich bei der Bank zu informieren.

 

Die Höhe der Wohnpflichtanteile stellt für manche Menschen eine große finanzielle Hürde dar. Um auch einem kleinen Anteil an Haushalten, die die Wohnanteile nicht aufbringen können und die nach den Bankvorgaben auch nicht kreditwürdig sind, ein Wohnen in Neustart zu ermöglichen, entwickeln wir ein System solidarischer Genossenschaftsanteile (Solidaritätsanteile). Von solidarischen Genoss:innen und aus dem Umfeld von Neustart können Solidaritätsanteile gezeichnet werden. Personen, die die Wohnpflichtanteile nicht aufbringen können, können einen Antrag auf Solidaritätsanteile beim Beirat zur Wohnungsvergabe stellen. Wenn genügend Solidaritätsanteile gezeichnet wurden und sie eine Zusage zu ihrem Antrag erhalten, werden ihre Wohnpflichtanteile solidarisch von der Gemeinschaft übernommen. Die Bewohner:innen können sie Schritt für Schritt nach finanziellen Möglichkeiten auslösen und eigene Wohnpflichtanteile zeichnen.